Nyckeltal för BRF 2025: Förstå, beräkna och använda de fem obligatoriska

Varför nyckeltal spelar större roll från 2025

Nyckeltal har länge funnits med i årsredovisningen, men från och med räkenskapsår som börjar 1 januari 2025 får de en mer central roll. I praktiken innebär ändringarna i ÅRL att styrelsen behöver kunna visa med tydliga siffror hur föreningens ekonomi mår, hur ni använder medlemmarnas avgifter och hur väl ni är rustade för framtiden.

När nyckeltalen följs över flera år blir de ett kraftfullt verktyg. De gör det lättare att upptäcka trender, förebygga problem, förklara avgiftsförändringar och knyta ihop underhållsplan, lån och likviditet (hur mycket pengar föreningen har att röra sig med på kort sikt). I stället för att bara presentera en resultat- och balansräkning kan styrelsen visa en tydlig berättelse om hur föreningens ekonomi utvecklas.

I många föreningar används fem nyckeltal i förvaltningsberättelsen: årsavgift per kvm, skuldsättning per kvm, sparande per kvm, räntekänslighet och energikostnad per kvm. Tillsammans ger de en samlad bild av hur intäkter, kostnader, skulder och framtida investeringar hänger ihop.

Nyckeltal 1: Årsavgift per kvm

Det första nyckeltalet visar den genomsnittliga årsavgiften per kvadratmeter bostadsyta. Det är ofta det nyckeltal som medlemmar och potentiella köpare tittar på först, eftersom det direkt påverkar boendekostnaden.

Formeln är enkel:

Årsavgift per kvm = Total årsavgift / Total bostadsyta (kvm)

I den totala årsavgiften räknar ni in de löpande avgifterna, till exempel grundavgift och driftavgift. Ni tar också med avsättningar för underhåll och större renoveringar samt den del av skuldräntan som ingår i avgiften. Engångsavgifter och avgifter som betalas helt separat, till exempel för parkering, ska normalt inte räknas med.

Nivån måste alltid tolkas i sitt sammanhang. En förening med centralt läge, hög standard, hissar och stora gemensamma ytor kommer naturligt ha en högre årsavgift per kvm än en enklare förening i ett område med lägre kostnadsläge. Som grov tumregel brukar under 400 kr/kvm ses som mycket lågt, 500–700 kr/kvm som ett normalt spann och över 900 kr/kvm som en hög nivå – men det är helheten som avgör om avgiften är rimlig.

Nyckeltal 2: Skuldsättning per kvm

Skuldsättning per kvm visar hur stora räntebärande skulder föreningen har per kvadratmeter bostadsyta. Nyckeltalet säger inget direkt om avgiften i sig, men mycket om föreningens känslighet för ränteläget och framtida finansiering.

Beräkningen ser ut så här:

Skuldsättning per kvm = Räntebärande skulder / Total bostadsyta (kvm)

I de räntebärande skulderna ingår till exempel banklån och andra lån där föreningen betalar ränta. Leverantörsskulder, skatteskulder och andra skulder utan ränta ska normalt inte räknas med.

Ett konkret exempel: om föreningen har räntebärande skulder på 25 000 000 kr och en total bostadsyta på 10 000 kvm blir skuldsättningen 2 500 kr/kvm. Det kan vara en rimlig nivå för en förening som gjort större investeringar, men blir mer problematisk om underhållsbehoven är stora och avgifterna samtidigt ligger lågt.

Som grov vägledning brukar man säga att under 1 000 kr/kvm är en låg skuldsättning, 1 000–3 000 kr/kvm är vanligt, 3 000–5 000 kr/kvm är högt och över 5 000 kr/kvm mycket högt. Återigen är det kombinationen av skuldsättning, räntenivå, underhållsbehov och avgiftsnivå som avgör hur bekväm situationen är.

Nyckeltal 3: Sparande per kvm

Sparande per kvm visar hur mycket föreningen i praktiken lägger undan per kvadratmeter, baserat på ett justerat resultat. Till skillnad från årets resultat fångar det här nyckeltalet hur mycket av avgifterna som verkligen går till att bygga upp reserver för framtiden.

Formeln är:

Sparande per kvm = Justerat resultat / Total bostadsyta (kvm)

Det justerade resultatet tar hänsyn till att amorteringar inte är en kostnad i redovisningsmening, men i praktiken fungerar som ett långsiktigt sparande. Samtidigt ska avsättningar för underhåll och renoveringar dras ifrån, eftersom de representerar faktiska framtida åtaganden.

Det kan skrivas så här:

Justerat resultat = Resultat + Amorteringar - Avsättningar

Anta att resultatet enligt resultaträkningen är -500 000 kr, amorteringarna 2 000 000 kr och avsättningarna för underhåll 1 500 000 kr. Då blir det justerade resultatet -500 000 + 2 000 000 - 1 500 000 = 0 kr. Med en bostadsyta på 10 000 kvm innebär det 0 kr/kvm i sparande. Om ni i stället har ett positivt justerat resultat på 700 000 kr med samma yta landar ni på 70 kr/kvm.

Ett positivt värde betyder att föreningen bygger upp reserver, noll innebär att sparande och användning balanserar varandra och ett negativt värde innebär att reserverna minskar. Som riktmärke brukar man se över 100 kr/kvm som mycket bra, 50–100 kr/kvm som bra, 0–50 kr/kvm som acceptabelt och under 0 kr/kvm som en signal om att strategin behöver ses över.

Nyckeltal 4: Räntekänslighet

Räntekänslighet visar hur stor del av årsavgiften som i dag går till räntekostnader – och därmed hur sårbar föreningen är för framtida räntehöjningar. Det är ett nyckeltal som både medlemmar och banker brukar titta noga på.

Det kan beräknas på två sätt.

Utifrån faktiska räntekostnader:

Räntekänslighet (%) = (Räntekostnader / Total årsavgift) × 100

eller utifrån skulderna:

Räntekänslighet (%) = (Räntebärande skulder × 1%) / Total årsavgift × 100

Säg att räntekostnaderna är 800 000 kr och den totala årsavgiften 6 200 000 kr. Då blir räntekänsligheten (800 000 / 6 200 000) × 100 ≈ 12,9 %. Med samma skulder på 25 000 000 kr och en ränta på 3,2 % kommer räntekostnaden tillbaka till ungefär samma nivå – och en höjning med 1 procentenhet i ränta motsvarar ungefär 4 % av årsavgiften.

Det är viktigt att inte blanda ihop begreppen: en räntekänslighet på 12 % betyder inte att avgiften höjs med 12 kr per kvm, utan att årsavgiften behöver öka med cirka 12 % om räntan stiger med en procentenhet, givet samma övriga förutsättningar. Som riktmärke brukar under 10 % ses som låg räntekänslighet, 10–20 % som normal, 20–30 % som hög och över 30 % som mycket hög.

Nyckeltal 5: Energikostnad per kvm

Energikostnad per kvm visar hur mycket föreningen betalar för värme, el och vatten i gemensamma utrymmen per kvadratmeter bostadsyta. Det ger en bild av hur energieffektiv fastigheten är och hur känslig den är för framtida prisökningar.

Formeln är:

Energikostnad per kvm = Totala energikostnader / Total bostadsyta (kvm)

Här räknar ni in kostnader för värme (till exempel fjärrvärme eller pannor), el för gemensamma utrymmen som trapphus, källare, hiss och ventilation samt vatten för gemensamma ytor. El och vatten som medlemmarna betalar individuellt ska inte tas med, och inte heller andra kostnader som inte är energirelaterade.

Om föreningen till exempel har 1 200 000 kr i värmekostnader, 150 000 kr i el för gemensamma utrymmen och 50 000 kr i vatten landar de totala energikostnaderna på 1 400 000 kr. Med en bostadsyta på 10 000 kvm blir energikostnaden per kvm 140 kr.

Som grova riktvärden kan under 80 kr/kvm ses som mycket lågt, 80–120 kr/kvm som lågt, 120–180 kr/kvm som normalt, 180–250 kr/kvm som högt och över 250 kr/kvm som mycket högt. Eftersom energipris och uppvärmningssystem varierar kraftigt behöver nyckeltalet alltid tolkas i relation till fastighetens ålder, läge och tekniska förutsättningar.

Så hittar ni siffrorna i årsredovisningen

För att kunna räkna ut nyckeltalen behöver styrelsen samla ihop information från flera delar av årsredovisningen. Mycket finns redan där – det handlar framför allt om att strukturera siffrorna på rätt sätt och använda samma underlag år efter år.

I balansräkningen hittar ni de räntebärande skulderna och kan skilja dem från andra skulder. I resultaträkningen finns räntekostnader, energikostnader och årets resultat. I förvaltningsberättelsen brukar total årsavgift, amorteringar och avsättningar beskrivas, och i stadgarna eller tekniska beskrivningar framgår ofta den totala bostadsytan. Det viktiga är att samma yta används i samtliga beräkningar.

Att tolka nyckeltalen – tillsammans och över tid

En enskild siffra säger sällan hela sanningen. Det är först när ni jämför nyckeltalen över flera år och sätter dem i relation till varandra som bilden blir tydlig. Årsavgift per kvm kan till exempel ligga på en förhållandevis låg nivå samtidigt som skuldsättningen per kvm är hög och energikostnaden stiger – något som kan signalera framtida behov av avgiftshöjningar.

När ni följer utvecklingen över tid blir det enklare att förklara för medlemmar varför avgifter behöver höjas, varför amorteringstakten förändras eller varför nya investeringar är nödvändiga. Genom att illustrera med konkreta exempel, till exempel vad en viss räntekänslighet betyder för en typisk lägenhet, blir diskussionen mer begriplig för alla.

Jämför också era nyckeltal med riktvärden och med liknande föreningar. En äldre fastighet med stora gemensamma utrymmen kommer naturligt ha andra nivåer än en nyproducerad förening, men trenderna över tid ska ändå gå att förklara.

Från nyckeltal till planering och beslut

Nyckeltalen är inte bara en skyldighet i årsredovisningen – de är ett praktiskt verktyg för styrelsens löpande arbete. I budgetarbetet kan ni använda årsavgift per kvm, räntekänslighet och energikostnad per kvm för att bedöma hur känslig ekonomin är för förändringar i ränta, energi- och underhållskostnader. Sparande per kvm hjälper er att säkerställa att avgifterna verkligen räcker till framtida behov.

När ni diskuterar avgiftsnivåer blir kombinationen av sparande per kvm och skuldsättning per kvm särskilt viktig. En förening med hög skuldsättning och lågt sparande löper större risk vid räntehöjningar än en förening med lägre skulder och stabilt sparande, även om nuvarande avgift ser attraktiv ut på pappret.

Inför större investeringar – som stambyten, takrenoveringar eller energiåtgärder – kan nyckeltalen hjälpa er att avgöra om det är rätt läge att ta upp mer lån, hur räntekänsligheten påverkas och om sparandet behöver stärkas innan beslut fattas.

Vidare läsning och stöd

Om ni vill fördjupa er i detaljerna kring regelverket rekommenderas att ni läser direkt i lagtext och vägledningar, gärna tillsammans med er revisor eller redovisningskonsult. För många styrelser räcker det dock långt att förstå grunderna och använda nyckeltalen konsekvent över tid.