Vad är en underhållsplan? En enkel guide för BRF-styrelser inför 2026

Varför pratar alla om underhållsplan just nu?

Som styrelseledamot i en bostadsrättsförening har du sannolikt hört begreppet ”underhållsplan” många gånger. Ofta nämns den i samma andetag som årsredovisning, ekonomisk plan och kommande K3-krav – men sällan med en tydlig förklaring av vad den faktiskt ska göra för föreningen.

Från och med 1 januari 2024 kräver Bolagsverket att den ekonomiska planen för nya och ombildade BRF:er innehåller en teknisk underhållsplan på 50 år. Samtidigt skärps kraven på upplysningar i årsredovisningen, och från 2026 blir K3 huvudregel för de flesta föreningar. Resultatet är att underhållsplanen inte längre kan ligga i en pärm i förrådet – den måste vara levande, spårbar och gå att koppla till både siffror och beslut.

Vad är en underhållsplan – i praktiken?

En teknisk underhållsplan är i grunden en långsiktig berättelse om hur föreningens byggnader ska tas om hand. Den beskriver vilka åtgärder som behöver genomföras, när de bör ske och vad de förväntas kosta – inte bara kommande år, utan över ett helt 50-årsperspektiv. När planen är genomarbetad går det att följa varje större investering från idé till genomförd åtgärd.

För att vara användbar måste planen omfatta allt som föreningen faktiskt ansvarar för: stommen, taken, fasaderna och grunden, men också installationer som VVS, el, ventilation och hissar, markytor som parkeringar och gångvägar samt gemensamma utrymmen. Varje del får sin egen rad i planen med status, förväntad livslängd, planerad åtgärdstidpunkt och kostnadsbedömning.

En bra underhållsplan är därför mer än en lista med projekt. Den blir ett gemensamt språk för styrelse, teknisk förvaltare, revisor och banker – där alla kan se samma tidslinje, samma kostnader och samma prioriteringar.

Laglig grund: varför planen är obligatorisk

Kravet på underhållsplan är inte en tillfällig trend utan en del av den juridiska ram som omger bostadsrättsföreningar. Bostadsrättslagen (BRL 1991:614) reglerar underhållsansvaret och den ekonomiska planen, Bolagsverket ställer krav på att nya och ombildade föreningar visar en teknisk 50-årsplan i sin ekonomiska plan, och Boverket ger vägledning om vad planen bör innehålla och hur den kan struktureras.

För styrelsen innebär det här två saker. För det första behöver ni kunna visa att ni har överblick över fastighetens tekniska behov över lång tid. För det andra behöver ni koppla den tekniska planen till ekonomin – så att den går att följa upp i budget, i nyckeltal och i årsredovisningen när K3 blir norm.

Vad behöver finnas med i en 50-årig plan?

Utgångspunkten i Boverkets vägledning är att underhållsplanen ska ge en rättvisande bild av föreningens framtida underhålls- och återinvesteringsbehov. Det handlar både om att täcka in alla relevanta byggnadsdelar och om att beskriva varje åtgärd tillräckligt detaljerat.

En genomarbetad plan börjar med en inventering: vilka byggnadsdelar och installationer finns, vilket skick är de i, när installerades eller byttes de senast och hur lång återstående livslängd bedöms de ha? Utifrån den bilden formuleras konkreta åtgärder – till exempel takomläggning, stambyte eller hissmodernisering – med uppskattad livslängd, prioritet och nuvarande status.

Därefter byggs en tidplan upp som sträcker sig 50 år framåt i tiden. Vissa föreningar väljer en tabell där varje år kopplas till planerade åtgärder, andra arbetar med mer visuella tidslinjer. Oavsett form är målet detsamma: att göra det tydligt när större investeringar väntar och hur kostnaderna fördelar sig över tid.

Till sist kompletteras planen med en kostnadsdel. Här tydliggörs nupris, antaganden om indexering och osäkerheten i beräkningarna. Genom att dokumentera vem som gjort bedömningen, när den gjordes och vilka källor som använts – exempelvis entreprenadofferter eller branschstandarder – blir planen spårbar och möjlig att revidera när ny information kommer.

Inför övergången till K3 är det också klokt att redan nu koppla planen till föreningens komponentindelning. Komponent-ID, nyttjandeperioder och planerade åtgärdsår kan då återanvändas direkt i avskrivningar och notupplysningar i årsredovisningen.

Två konkreta exempel ur planen

Föreställ er att föreningen har ett yttertak på hus A som börjar närma sig slutet av sin tekniska livslängd. I underhållsplanen kan posten då beskrivas som: ”Takomläggning, inklusive papp och isolering, planerad 2028” med en beräknad kostnad på 3,2 Mkr i 2025 års priser och en osäkerhet på ±15 procent baserad på en entreprenadoffert från september 2025. När projektet väl genomförs kan utfallet jämföras med prognosen och planen uppdateras.

Ett annat exempel kan vara hissarna. Posten kan då beskrivas som ”Komplett renovering och modernisering av hissinstallation” med planerad tidpunkt 2035, en beräknad kostnad på 850 000 kronor och en osäkerhet på ±20 procent utifrån leverantörsofferter och branschstandarder. I kombination med K3-komponentindelningen går det då att följa hur investeringen skrivs av över tiden.

Vanliga missförstånd – och varför de kostar

Många föreningar ser fortfarande underhållsplanen som något man upprättar en gång och sedan lägger undan. Andra tänker att kraven bara gäller nya föreningar, eller att man kan ”göra något enkelt själv” utan teknisk kompetens. I praktiken riskerar det att leda till både dyrare projekt, sämre framförhållning och tuffare dialoger med revisor och medlemmar.

Nedan är några typiska misstag som ofta dyker upp när planen inte används som ett levande styrverktyg:

Ett återkommande missförstånd är att bara nystartade eller ombildade föreningar behöver en plan. Formellt sett är det de som omfattas av Bolagsverkets krav på teknisk 50-årsplan i den ekonomiska planen, men alla etablerade föreningar förväntas kunna visa hur fastigheten ska tas om hand framåt. Från årsredovisningen för 2025 behöver föreningar dessutom upplysa om det finns en aktuell underhållsplan.

Ett annat misstag är att se planen som en engångsåtgärd. I verkligheten måste den revideras när åtgärder genomförs, när byggnader åldras annorlunda än väntat eller när prisnivåer förändras. Utan uppdateringar tappar planen snabbt kopplingen till verkligheten – och därmed sitt värde som beslutsunderlag.

Slutligen underskattas ofta behovet av expertis. Det går att göra en enklare plan internt, men för att få rätt livslängder, realistiska kostnadsbedömningar och en hållbar koppling till K3-komponenterna väljer många föreningar att ta hjälp av tekniska förvaltare eller konsulter.

Varför är planen så viktig för just er BRF?

Först och främst handlar det om lagkrav och ansvar. Styrelsen ska kunna visa att föreningen följer gällande regelverk och att besluten om investeringar tas på ett strukturerat sätt. En aktuell underhållsplan är en central del i det ansvaret.

Minst lika viktigt är den ekonomiska dimensionen. Med en tydlig plan blir det enklare att se hur mycket föreningen behöver spara, när större projekt närmar sig och hur avgifter och lån behöver utvecklas för att undvika obehagliga överraskningar. Planen ger både revisor och banker en tydligare bild av föreningens långsiktiga hållbarhet.

För medlemmarna ger en transparent underhållsplan trygghet. Det blir lättare att förstå varför avgifter höjs, vilka projekt som prioriteras och hur styrelsen arbetar för att skydda både boendekvalitet och fastighetsvärden. Vid försäljning av lägenheter blir en uppdaterad plan dessutom ett viktigt underlag för spekulanter som vill förstå vad som väntar de kommande åren.

Inför övergången till K3 blir planen slutligen en länk mellan tekniska beslut och redovisningen. När åtgärderna i underhållsplanen kopplas till komponentindelning, avskrivningstider och nyckeltal blir det möjligt att förklara årsredovisningens siffror med konkreta projekt – i stället för generella antaganden.

Så tar ni nästa steg

Om er förening saknar en underhållsplan, eller har en som inte längre speglar verkligheten, är det klokt att börja med en enkel nulägesbild. Finns det någon äldre plan, besiktningsprotokoll eller projektlista att utgå från? Vilka delar av fastigheten upplevs som mest akuta av styrelsen?

Därefter kan ni planera själva arbetet med planen: inventering av byggnadsdelar och installationer, bedömning av livslängder, kostnadsuppskattningar och prioriteringar. Dokumentera vem som ansvarar för vad, hur ofta planen ska uppdateras och hur den ska kopplas till budget, nyckeltal och kommande årsredovisningar.

När processen väl är på plats blir uppgiften framför allt att hålla planen levande – att bocka av genomförda åtgärder, lägga in nya insikter och justera kostnader. På så sätt blir underhållsplanen inte bara ett uppfyllt lagkrav, utan ett praktiskt verktyg för att styra föreningens ekonomi och fastighet genom kommande decennier.